早在1998年实行房改货币化分配政策时，我就建议“经济适用住房”实行严格的准入准出制度并“内循环”。



　　但北京市最初实行该政策时未对准入准出做出限制与管理，致使北京的经济适用住房出现被不该享受政府补贴的中高收入家庭购买、占用和被用于出租和炒房盈利的问题。



　　现在出台亡羊补牢的“内循环”政策，虽然无法解决已销售的经济适用住房中出现的问题，却可以为今后建立完善的住房保障制度打下良好的基础。原因有:



　　一是经济适用住房的用地是划拨的，不可能无限量的供给，必须将有限的资源充分地用在应保障的人群身上。



　　二是经济适用住房只在限定的收入范围内运行，可以防止利用经济适用住房炒房的行为，防止转化为商品房，也防止这种保障性住房的减少。



　　三是同一小区中的管理与公共产品的提供可以防止出现不同受众人群中的不公平享受，避免中高收入家庭过多地占用公共资源。



　　四是“内循环”可以让民众看到希望，改变消费预期，并与市场隔离，有利于市场发展。



　　经济适用房“内循环”政策应该如何运作？我认为，具体做法有:



　　事先约定经济适用住房的准入条件，并事先告知准出条件。



　　用可租可售和部分产权购买的多种方式保障中低收入家庭的准入门槛，让无能力购买的家庭可以享受。



　　建立由政府主导的封闭式长期银行信贷支持(或专项债券发行)，让租房可以社会化、市场化待建与经营。



　　封闭性回购可以采用事先按市场价定价方式，对购买者约定折让优惠的购买价格。回购时按当时的市场评估价格回购，但必须将原折让的优惠退给政府，并合理地扣除房屋的折旧费用。超出原事先约定的市场价格和扣除折旧费用的增值余额给卖房人。



　　政府可以再按同类的方式将房屋转给有准入资格的家庭，以保证不仅用增量也用存量保障供给。



　　为让租用者放心，也可用局部产权的购买，按比例交租用房租，几年内实现全部的购买。



　　专门设置租用区，租用区内的房屋不能购买。


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