银行主动避险房价或高位回落银行房贷新政
http://www.yantai3.com 2007-08-12 05:27:09
黄金楼市：银行选择这个时候紧缩房贷，该如何理解这一政策？
国世平：各商业银行房贷紧缩，一方面是受制于全年的贷款规模，但是我觉得最主要的原因还是银行试图规避地产风险。深圳房价暴涨，风险最大的就是银行，一旦房价大幅调整，会造成大量呆账、坏账。比如现在买100万元的房子，贷款70万元，如果跌到50万元，银行即使拍卖房产也还亏20万。所以银行选择在房价还没有下降时，主动规避风险，这是充分评估了目前地产风险后的主动行动。
高海燕：国教授这是从银行角度看，从房地产调控视角看，持续了两年多的宏观调控终于回到了调整供需关系的基本点上。在过去相当长的调控期内，主要用力点放在整顿市场秩序、规范开发企业、收紧土地等方面，事实证明，调控效果并不明显。在想办法扩大供应的同时，如何在短期内抑制需求才是调整市场的基本面，因此，通过紧缩房贷手段来抑制需求便成了一种必然。另外，尽管过去出台了数次与房贷有关的规定，但银行出于自身利益的考虑，在执行房贷政策上一直表现得并不积极，当前的一些变化也可以视为一种高压下的被动反应。
柯学斌：我想，这次房贷紧缩应该是整个房地产市场调控组合拳的一部分，政府试图运用金融工具，从资金源头上着手稳定房价。以前房贷较松，主要是鼓励自住型住房消费，但是现在投资型和投机型房贷业务急剧攀升，脱离初衷，导致房价上涨过快，紧缩房贷可以挤压投资和投机需求，稳定房价。另外，前段时间有部分房贷资金通过各种渠道进入股市，这样股市的风险也就转移到了银行，紧缩房贷也解决了这一问题。
黄金楼市：从高主任的话我想到了一个问题，个人房贷一直是被称为是银行的优质资产，现在紧缩房贷是否意味着这一资产已经开始变质？
国世平：在房价没有泡沫的情况下是优质资产，但是现在已经到了一定要采取行动控制房贷风险的时候。我很早以前就说过，如果中介开始在街上做广告卖房，房价基本到顶了，香港在1996年的时候就是这样，这是很重要的指标，现在深圳也快到这个地步了。
柯学斌：的确，这一优质资产已经蕴涵了越来越大的风险，特别是二手房市场，有的完全是炒家干炒，通过大量换手拉升房价，没有实际需求支撑。
黄金楼市：普遍性地紧缩房贷对楼市会造成什么影响？
国世平：冲击会比较大，由于政策有一定的滞后性，现在主要是心理影响，我估计持续下去的话，到年底房价就可能跌。我一直不建议现在买房，风险大，租房就行了。
高海燕：房贷紧缩对投机性炒家有一定抑制作用，但是相对深圳本身存在的庞大的刚性需求而言，购买力不会出现规模性退潮。我想，在目前看来，提高首付可能是对付一手房房价高涨的最好办法。二手房交易积极性受挫可以抑制一手房投机者，一手房首付提高可以分流置业者，如果所有手段能集中用力，深圳房价疯狂上涨的方向就有可能被改变。
柯学斌：房贷紧缩后，炒家资金链大受影响，需要投入更多自有资金，审核更严格，预期收益率会降低，特别是炒多套房的影响更大，炒家会在房地产与其他投资工具中进行权衡和转移。大量投资和投机需求推动了房价飙升，紧缩房贷将水分挤压出去后，房价增速肯定要放缓。
黄金楼市：城门失火，殃及池鱼，紧缩房贷打击炒家时是否也会伤及正常置业需求，让普通置业者更买不起房？
高海燕：加大置业的自有资金支付额度肯定要在一定程度上抑制需求，比如对投机性炒房，特别是散户、小户和提前置业人群是有很大影响的。这种措施不能被看成是对正常置业需求的打压。从市场经济的角度来看，只有需求一说，没有正常的和非正常的一说。再说，只有整体上减少购买力，才能对房价起到抑制作用，从长远来看，受益者还是大多数人。
黄金楼市：这种房贷紧缩政策会持续吗？
国世平：如果单纯是由于贷款规模受限，那么顶多持续到明年。但是我理解，此次房贷紧缩的出发点更多的是为控制风险，只要银行认为楼市风险依然存在，就会一直持续，所以紧缩政策可能会延续很长时间，直到房价出现调整。
柯学斌：金融机构的风险控制意识和其成果，必然会成为房地产健康发展的保险锁，相反，如果信贷规模没有有效控制，就会成倍放大房地产风险。所以此次紧缩很有必要，由于调控需要一个周期才能观察到效果，我预计紧缩会持续相当长时间。
-房贷大事记
2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次置业者仍可享有现行优惠贷款利率和首付款比例最低20%的优惠，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。
2004年10月29日，央行宣布加息，这是央行自1995年7月以来的首次加息。
2005年3月17日，央行调整商业银行个人住房贷款政策：一是对现行住房贷款利率政策实行下限管理。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
2007年7月20日，央行第六次次加息0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。
2007年7月，深圳部分银行开始停止接受个人房贷按揭业务，对于申请贷款人的资信、经济实力等审核更加严格，对于个人消费贷款的用途也严加控制。
-深圳部分银行房贷新政
中国银行
已停止零售贷款接单
8月4日已暂停所有零售贷款(只涉及二手住宅、商铺、写字楼)接单。
建设银行
已停止一手、二手按揭贷款接单
从7月25日开始已经停止一手楼以及二手楼的按揭、消费类贷款接单。
工商银行
严控消费类贷款
个人房产按揭业务并没有更加严格，和以前的审核条件差不多。不过个人消费类贷款审查更加严格，严控消费用途，例如会要求把贷款直接打到开发商、经销商账户上。
农业银行
三套以上在按揭房产不贷款
个人房产按揭业务的贷款成数没有变化，不过会区分好客户、投资者、投机者三种类型。好客户标准是家庭负债率不超过50%的人，投资者是已还清前一套房产贷款，再投资的人，投机者是拥有三套以上在贷款房产的人。对于好客户银行支持，对于投资者在房产评估净值上严格把控，而投机者的贷款基本不接。
招商银行
惟一住房不办理加按
该行零售银行部透露，为防范市场风险，该行近期调整了个贷业务发展策略，拒绝部分带泡沫的投资投机业务。目前，除了对首付比例、贷款人资格、贷款利率方面审核更加严格外，对于抵押人以其家庭唯一的生活用房抵押申请消费贷款，即办理加按的，不再批准。另外，该行还加强了对一户多贷、历史上同一人名下已有多笔贷款、香港人买房的审查。对借款申请人为境外人士(含港、澳、台地区居民和华侨)，在深圳地区已有1套(含)以上的商品房，银行会拒绝受理其贷款申请。对于借款申请人为境内居民，已有多套房产并办理了抵押贷款的，银行会综合考虑适当降低贷款成数、提高贷款利率。
民生银行
加按或只针对VIP客户
分行相关人士表示，目前银行在贷款人资格审核、贷款成数等方面控制更紧，除90平方米以下的第一套住房可以首付2成外，多套住房贷款最少首付3成；大陆购房者买第二套房需要执行基准利率等等。此外，银行对加按业务已经严格控制，虽然没有完全停止，但可能只针对VIP客户办理。
深发展银行
最高按揭降至7成
目前，该行对于客户情况，包括拥有房产、信誉记录、还款能力、家庭收入比等的审核更加严格。银行个贷部工作人员透露，近期，银行已经停止过去部分存在的可8成按揭的做法，最高按揭降至7成；借款人须提供完整、真实的个人收入证明、财产证明；收紧对异地客的个人房贷等等。
-深圳部分银行相关房贷产品
中国银行
“房贷理财账户”
房贷客户将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如有闲钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分按一定比例被视作提前还贷，可达到减少贷款利息支出的目的。同时这一账户本身又具有活期账户的所有功能，可随时从账户中支取部分或全部存款。
深发展银行
气球贷
一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。通过“气球贷”，房贷客户可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年)，但以较长的期限(如30年)来计算月供。房贷客户可同时享受到短期贷款的低利率和长期贷款的低月供。
招商银行
自主月供随借随还
今年7月8日推出一款房贷新产品及新产品组合。分别为，1、自主月供，2、转按揭+自主月供+随借随还。
关键字：银行,贷款,房价,紧缩,主动,风险
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高海燕：国教授这是从银行角度看，从房地产调控视角看，持续了两年多的宏观调控终于回到了调整供需关系的基本点上。在过去相当长的调控期内，主要用力点放在整顿市场秩序、规范开发企业、收紧土地等方面，事实证明，调控效果并不明显。在想办法扩大供应的同时，如何在短期内抑制需求才是调整市场的基本面，因此，通过紧缩房贷手段来抑制需求便成了一种必然。另外，尽管过去出台了数次与房贷有关的规定，但银行出于自身利益的考虑，在执行房贷政策上一直表现得并不积极，当前的一些变化也可以视为一种高压下的被动反应。
柯学斌：我想，这次房贷紧缩应该是整个房地产市场调控组合拳的一部分，政府试图运用金融工具，从资金源头上着手稳定房价。以前房贷较松，主要是鼓励自住型住房消费，但是现在投资型和投机型房贷业务急剧攀升，脱离初衷，导致房价上涨过快，紧缩房贷可以挤压投资和投机需求，稳定房价。另外，前段时间有部分房贷资金通过各种渠道进入股市，这样股市的风险也就转移到了银行，紧缩房贷也解决了这一问题。
黄金楼市：从高主任的话我想到了一个问题，个人房贷一直是被称为是银行的优质资产，现在紧缩房贷是否意味着这一资产已经开始变质？
国世平：在房价没有泡沫的情况下是优质资产，但是现在已经到了一定要采取行动控制房贷风险的时候。我很早以前就说过，如果中介开始在街上做广告卖房，房价基本到顶了，香港在1996年的时候就是这样，这是很重要的指标，现在深圳也快到这个地步了。
柯学斌：的确，这一优质资产已经蕴涵了越来越大的风险，特别是二手房市场，有的完全是炒家干炒，通过大量换手拉升房价，没有实际需求支撑。
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国世平：冲击会比较大，由于政策有一定的滞后性，现在主要是心理影响，我估计持续下去的话，到年底房价就可能跌。我一直不建议现在买房，风险大，租房就行了。
高海燕：房贷紧缩对投机性炒家有一定抑制作用，但是相对深圳本身存在的庞大的刚性需求而言，购买力不会出现规模性退潮。我想，在目前看来，提高首付可能是对付一手房房价高涨的最好办法。二手房交易积极性受挫可以抑制一手房投机者，一手房首付提高可以分流置业者，如果所有手段能集中用力，深圳房价疯狂上涨的方向就有可能被改变。
柯学斌：房贷紧缩后，炒家资金链大受影响，需要投入更多自有资金，审核更严格，预期收益率会降低，特别是炒多套房的影响更大，炒家会在房地产与其他投资工具中进行权衡和转移。大量投资和投机需求推动了房价飙升，紧缩房贷将水分挤压出去后，房价增速肯定要放缓。
黄金楼市：城门失火，殃及池鱼，紧缩房贷打击炒家时是否也会伤及正常置业需求，让普通置业者更买不起房？
高海燕：加大置业的自有资金支付额度肯定要在一定程度上抑制需求，比如对投机性炒房，特别是散户、小户和提前置业人群是有很大影响的。这种措施不能被看成是对正常置业需求的打压。从市场经济的角度来看，只有需求一说，没有正常的和非正常的一说。再说，只有整体上减少购买力，才能对房价起到抑制作用，从长远来看，受益者还是大多数人。
黄金楼市：这种房贷紧缩政策会持续吗？
国世平：如果单纯是由于贷款规模受限，那么顶多持续到明年。但是我理解，此次房贷紧缩的出发点更多的是为控制风险，只要银行认为楼市风险依然存在，就会一直持续，所以紧缩政策可能会延续很长时间，直到房价出现调整。
柯学斌：金融机构的风险控制意识和其成果，必然会成为房地产健康发展的保险锁，相反，如果信贷规模没有有效控制，就会成倍放大房地产风险。所以此次紧缩很有必要，由于调控需要一个周期才能观察到效果，我预计紧缩会持续相当长时间。
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2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次置业者仍可享有现行优惠贷款利率和首付款比例最低20%的优惠，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。
2004年10月29日，央行宣布加息，这是央行自1995年7月以来的首次加息。
2005年3月17日，央行调整商业银行个人住房贷款政策：一是对现行住房贷款利率政策实行下限管理。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
2007年7月20日，央行第六次次加息0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。
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中国银行
已停止零售贷款接单
8月4日已暂停所有零售贷款(只涉及二手住宅、商铺、写字楼)接单。
建设银行
已停止一手、二手按揭贷款接单
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个人房产按揭业务的贷款成数没有变化，不过会区分好客户、投资者、投机者三种类型。好客户标准是家庭负债率不超过50%的人，投资者是已还清前一套房产贷款，再投资的人，投机者是拥有三套以上在贷款房产的人。对于好客户银行支持，对于投资者在房产评估净值上严格把控，而投机者的贷款基本不接。
招商银行
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民生银行
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最高按揭降至7成
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