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房贷紧缩传闻，引发二手房交易加速。本报记者胡雪柏摄

   最近，传言银行将提高房贷首付比例、紧缩房贷业务。此消息一出，二手房买家慌了，准客户数量陡然增加。“中大恒基”门店反映，有先前对一套房子犹豫是否买的人变成了“准客户”，马上成交或者确定目标不再改变。这种情况的“准客户”占到了所有客户登记量的10%左右。

　　四成左右购房者将受影响

在过去两年的宏观调控当中，政府在抑制需求方面出台了一系列的政策，包括加息、未封顶楼盘禁止房贷、营业税个税等税费政策，特别是加息，2006年至今已经上调了5次，但是对于抑制房地产需求的效果并不明显。其中重要的原因是每次加息的幅度都不大，实际增加的月供比较少，购房者可以进行长期的消化；而且不断上涨的房价所带来的增值足以弥补月供的增加。因此，许多投资者及自住者并不买账。

不过，提高首付款对于抑制需求则会是比较立竿见影的。据“链家地产”统计资料分析，上半年，贷款购买二手房的比例约为54%，其中70%-80%的贷款者，其首付款为三成。一旦首付款由三成提高到四到五成，那么37.8%-43.2%的购房者将要调整首付款，即四成左右的购房者将受到影响。

部分自住者由于资金有限，将不得不推迟购房计划；部分投资者由于需要增加投资，同时面临趋紧的调控环境，投资风险加剧，也会调整投资计划。这样，房地产市场的需求会得到真正的抑制，从而可缓解紧张的供求关系，房价的过快上涨则有望得到抑制。 

　　购房者负担加重

提高首付款比例，是央行货币紧缩政策的表现，也是商业银行控制风险的手段。对于抑制需求，提高首付比例无疑是有效的，但同时也会波及部分购房支付能力并不强的自住者。

记者在“中大恒基”西直门店采访到一位前来签订买卖合同的孙小姐。她说：“本来还想再多看几套，再好好挑挑，但是听说银行要提高首付，不管是提高到四成还是五成，以我现在的经济情况来看都承受不了，所以，我就挑了一套差不多的就买了算了。”孙小姐最后购买了一套六里桥附近总价80万的二手房。

业务员解释道，二手房进行贷款时，银行批贷并不按照成交价走，银行有自己的评估机构，是按照评估机构为这套房子评定的价格进行批贷，一般来说，评估值为成交价格的九成，也就是说银行给这80万的房子最多评到72万，孙小姐最高能贷到72万的八成，也就是57.6万，所以，孙小姐买这套房子需要付的首付就是80-57.6=22.4万，再加上将近10%的各种税费，孙小姐要想买这80万的房子，先期最少准备30万。如果提高首付到四到五成，那么孙小姐先期最少要准备45万到52万。这一下子就要多拿出十几、二十多万，不是一般人可以承受的，比去年国家宏观调控时出台那么多交易税费要厉害得多。

　　高档大户型交易将骤减

“中大恒基”市场研究部数据显示，目前有置业需求中，购买二手房这部分客户70%需要贷款，而新盘贷款的比例更高，达到了85%。一般客户都是按照自己首付能力的大小来挑选不同价位的房子，而如果银行提高贷款首付，那么他们要么借钱买原来价位的房子，要么降低自己的标准，挑选稍微便宜一点的房子。这样一来，需求目标开始逐层降低，大户型的高端住宅项目的需求就会出现空缺，直接导致这部分新盘或者二手房交易量下降，同时二手房市场也将会分流一部分新盘需求。

紧缩房贷业务，客观上也能够起到平抑房价的作用。按照供求关系的定律，在供给一定的情况下，如果需求减少，那么价格就可以往下走。而紧缩房贷，就会大幅减少一些人的购买力，使其无法凭借自己的经济实力购买商品房，所以理论上讲可以让房价下降。但是政策一旦出台，消费者的购房需求得不到满足，失望值太大，对整个存量房交易市场会有非常不利的影响。

“中大恒基”市场研究部分析，如果中国银行收紧房贷，外资银行此时可能会弥补金融市场的漏缺。目前外资银行与中资银行在房贷业务上的较量还仅限于高端住宅的高端客户。按照市场中的说法，目前选择外资银行主要有两类：一是在华办有房屋按揭的外籍人士，由于对人民币升值及美元贬值存有预期，所以不愿持有人民币负债；一是在境内的外资或合资房地产企业，当前偏紧的宏观调控政策使其出现资金紧张，迫而转向外资银行寻求贷款。但是，外资银行也于几个月前启动了二手房贷款业务，灵活的服务及优惠的利率让他们在业务开展中对客户具备极强的吸引力。如果中资银行收紧贷款，那么客户选择外资银行进行贷款的理由将更加充分。记者赵丽萍


关键字：银行,贷款,二手,客户,收紧,需求

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